폐가활용창업은 사기일까? 직접 해본 리얼 후기 공개

폐가창업, 로망일까? 사기일까?

SNS에서는 오늘도 ‘폐가 리모델링으로 성공한 감성 카페’, ‘시골 빈집 창업으로 인생역전’ 같은 글들이 쏟아진다. 특히 자본이 적거나 도시 생활에 지친 사람들이라면 이런 이야기들이 더욱 눈에 들어온다. 나 역시 그런 사람 중 하나였다. 직장생활 8년 차, 서울 원룸 전세 계약 만료를 앞두고 “나도 폐가 하나 사서 창업해볼까?” 하는 생각을 처음 했다.

하지만 인터넷 검색을 하다 보면 폐가 관련 창업에 대한 우려와 부정적인 후기들도 만만치 않게 등장한다. 실제로 “폐가 매물 대부분이 사기다”, “리모델링 비용이 천문학적이다”, “사람이 안 와서 결국 문 닫았다”는 말들도 많았다. 그중 일부는 과장일 수도 있지만, 완전히 무시할 수 없는 말들이기도 하다.

그렇다면 폐가활용창업은 정말 사기일까? 아니면 단순히 준비 부족에서 오는 실패일까? 나는 실제로 폐가 매물을 찾고 계약하고, 리모델링을 진행해 현재는 월 평균 200~300만 원의 수익을 올리고 있는 중이다. 이 글에서는 폐가활용창업에 대해 궁금한 사람들에게 내가 직접 부딪혀가며 얻은 진짜 정보와 현실적인 후기를 정리해보려 한다.


1. 폐가창업, 로망일까? 사기일까?
2. 실제로 겪은 폐가 매물 찾기부터 계약까지의 과정
3. 창업 준비 중 마주친 현실적인 문제들
4. 폐가활용창업의 진짜 수익과 내가 느낀 장단점

실제로 겪은 폐가 매물 찾기부터 계약까지의 과정

처음 폐가를 찾기 시작했을 땐 무작정 ‘시골 빈집’을 검색하는 수준이었다. 하지만 생각보다 매물 정보가 많지 않았고, 중개 시스템도 체계적이지 않았다. 실제 폐가 매물은 부동산보다 지역 커뮤니티나 면사무소, 지역 행정복지센터 등을 통해 얻는 경우가 많다.

내가 선택한 지역은 전남 고흥. 관광객 유입이 적당하고, 지역 특산물도 있어 향후 활용 가능성이 높다고 판단했다. 부동산을 통해 알아본 결과, 매물 자체는 존재했지만 대부분 관리가 제대로 되지 않아 하수, 전기, 수도 등 기본 인프라부터 확인이 필요했다.

계약 당시 가장 어려웠던 점은 소유권과 등기 문제였다. 방치된 폐가 중 상당수는 소유자가 사망했거나, 상속이 정리되지 않은 상태인 경우가 많다. 나는 다행히 현재 소유자가 명확한 물건을 찾았고, 토지 포함 매입가 1,500만 원으로 계약을 마쳤다.

이 과정에서 중개인 없이 거래했기 때문에 행정서류와 계약서를 혼자 준비해야 했고, 등기이전 과정까지 모두 공부해야 했다. 절차 자체는 어렵지 않지만, 처음 하는 사람이라면 지역 부동산 전문가나 법률상담의 도움을 받는 것이 좋다. 이 부분에서 많은 이들이 사기를 당하거나 문제를 겪는다는 사실을 알게 됐다.

창업 준비 중 마주친 현실적인 문제들

폐가를 매입한 후 가장 먼저 마주친 건 생각보다 훨씬 심각한 노후화 상태였다. 외관은 사진상 멀쩡해 보였지만, 들어가 보니 벽체 균열, 누수, 곰팡이, 전기 배선 부식 등 예상치 못한 문제들이 가득했다. 가장 큰 오산은 “리모델링만 조금 하면 되겠지”라는 생각이었다.

처음에는 300만 원 정도만 투입해서 간단히 손보려 했지만, 실제 총 리모델링 비용은 약 800만 원을 넘겼다. 바닥을 뜯어내고, 수도관을 교체하고, 지붕 방수 공사까지 진행하면서 비용이 계속 올라갔다. 직접 할 수 있는 건 유튜브와 블로그를 참고해 시도했지만, 전기공사나 배관 작업은 전문가를 쓸 수밖에 없었다.

또 하나의 문제는 소음 민원이었다. 공사 초기에는 큰 소리가 날 수밖에 없었는데, 이 때문에 마을 주민들 중 일부가 반감을 표하기도 했다. 결국 마을 이장님께 찾아가 상황을 설명하고, 인근 어르신들께 간식을 돌리며 관계를 다져야 했다.

지역 주민과의 관계는 폐가활용창업의 중요한 변수다. 시골은 폐쇄적이라는 말이 있지만, 먼저 다가가고 진심을 보이면 생각보다 쉽게 신뢰를 얻을 수 있었다. 이후에는 마을 어르신들이 직접 공간에 들러 응원도 해주시고, 지역 농산물도 무료로 나눠주시는 등 관계가 매우 좋아졌다.

폐가활용창업의 진짜 수익과 내가 느낀 장단점

공간이 완성되었을 때, 나는 이 폐가를 작은 복합문화공간 형태로 운영하기 시작했다. 주말에는 카페로 활용하고, 평일에는 사진촬영 공간, 소규모 수업 장소로 대여하는 방식이었다. 오픈 초기는 방문객이 거의 없었다. 하지만 리모델링 과정을 인스타그램과 유튜브 브이로그로 기록하며 서서히 방문자가 늘기 시작했다.

현재는 한 달 평균 200만 원에서 많게는 350만 원의 수익을 내고 있다. 계절적 영향이 있지만, SNS 유입이 꾸준하고, 소규모 워크숍 예약이 점점 늘어나는 추세다.

폐가활용창업의 장점은 분명하다.
1. 저렴한 초기 비용
2. 공간을 자유롭게 브랜딩할 수 있는 창의성
3. 지역사회와의 연결을 통한 장기 운영 가능성

하지만 단점도 뚜렷하다.
1. 기본 인프라 확보에 드는 예상 외 비용
2. 행정적인 절차의 불편함
3. 지역 편견 또는 외부인에 대한 경계

결론적으로 나는 폐가창업을 절대 사기라고 생각하지 않는다. 다만 준비가 부족하거나, 단순히 ‘예쁘다’는 이유로 시작하면 실패할 확률이 높다. 철저한 사전 조사와 예산 관리, 현실적인 기대치 설정이 필수적이다.


< 마무리 >

폐가활용창업은 사기인가? 내 대답은 “아니다. 하지만 만만하게 보면 큰코다친다”다. 버려진 공간에는 분명히 기회가 있지만, 그것을 가능성으로 바꾸는 건 철저한 준비와 꾸준한 실행이다. SNS에 보이는 화려한 모습만 보고 뛰어들기보다는, 현실을 먼저 알고 시작한다면 실패할 이유는 없다. 나는 폐가에서 나만의 브랜드를 만들고 있다.